时间过得很快，距离2017年4月21日安省颁布“海外买家税”（NRST）已经过去1年半的时间。一部分在当时通过购房获得工签身份的客户，已经逐渐开始申请赎回买家税，预计在明年也将有很大一部分国际学生加入到这一行列之中。各各大律师行和会计师事务所在帮助客户申请赎回海外买家税的过程中，发现在各种时间中获得了很多关于赎回“海外买家税的问题”，不然会受到Ministry of Finance的挑战和质疑，严重者甚至将直接驳回请求(statement of disallowance)。

截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔“海外买家税”，总额将达到1.73亿加币。

知道这样结果，当然要知道形成这样的原因。一客户近期通过了解律师朋友的在帮助大家解决这些事情的时候以及多次向加拿大财政部的直接求证，总结了有如下经验，现在以答疑的形式分享给大家，希望对大家有所帮助。

首先向大家解释试一下安省购房程序的买家简单知识：“海外买家税”是2017年4月加拿大安省自由党颁布的针对非居民在安省“金马蹄”区域内购房而执行的额外投机税。组成部分是购房价的15%，上缴方法是在房屋产权过户时，由过户律师代收。

在申请赎回需要向政府提供哪些文件？

律师提供：

房屋交割时的所有权过户文件；

交割当时付税的凭证；

买卖合同的副本；

交割过户账目报表；

 

买家提供：

很多买家的 经纪人或者是代理律师可能在客户购房时没有讲清楚，在海外购买的房子必须用于自己居住，而不是用来进行移民的投资活动。只有上面这种情况才能满足赎回海外买家税的先要条件。很多海外买家由于没有很好地和银行贷款经理沟通，导致贷款文件上显示为出租目的，律师也只能注册物业为投资物业，导致买家不符合赎回条件。

在买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明就是驾照地址。如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，那么在申请赎回是可能会遭受多般阻拦。

如果未保留驾照更改地址凭证，可以用以下文件充当代替：

        1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单；

        2）搬家公司提供的服务票据；

        3）座机电话费账单，高速网络账单；

以下文件不被接受为居住凭证：

        1）该物业水电费账单 ；

        2）地税账单；

        3）银行房贷相关信件；

接下来再根据客户的具体身份，提供相应的证明。

不同的非居民身份，需要满足什么样的条件，以及提供什么证明才能赎回买家税？

工签人士：

购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起即在安省全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。

申请赎回时，购房者需要提供：

1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效。

2）完整的工作雇佣证明，不可以只是一份Employment Letter。

国际留学生：

购房者需持有有效的学生签证，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学或者大专，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。

申请赎回时，购房者需要提供:

1）有效学签的副本

2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，两年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。

新移民：

自交房之日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回「海外买家税」注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中，（学签和工签）财政部必须在交房4年的时间内接到申请。

在哪些情况下非移民的海外买家税可以得到赦免？

下面几种情况的人是不用交「海外买家税」的:

（1）被安省OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件。

  (2) 难民不用交“海外买家税”。

（3）加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。

（4） 或是上述1）或 2）的配偶。

长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房需不需要交付“海外买家税”？

不需要

物业转让需不需要交海外买家税？

转让物业脱手的卖家一般不涉及海外买家税。一般转让客户会遇到比较复杂的HST税务问题，以后再请专家撰文详解。

多伦多市中心或者在卫星城有一些房子是混合用途（mixed zoning mixed use) 的物业，购买这类物业需不需要交海外买家税？

购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税，不需要上交商业部分的海外买家税，但请注意：比例的计算不是以面积比例计算，因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同，要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站 Aboutmyproperty.ca上面通过输入Roll Number自动查询。

购买楼花什么时候上缴“海外买家税”？

签合同时无需上缴，4-5年后Final closing的时候上缴。

留学生现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？

剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业，比如读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。

购房时在大学就读，未满足两年即毕业，之后立刻开始全职工作。工作满一年，可否满足条件，要回海外买家税？

不可以，法案中并没有提及两种身份可以交互转移。不过，未满足学签或工签的条件，但能在四年内成为落地移民的客户，仍然可以凭借移民身份赎回“海外买家税”。

留学生贷款时，银行要求父母做贷款担保人，会不会影响赎回NRST的正当性？

加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权，就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格，如果学生年纪过小，往往要求父母名字上产权，不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通，以避免因缺乏沟通而造成损失。